承租人退租后,出租人与次承租人的权利义务问题简析
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承租人退租后,出租人与次承租人的权利义务问题简析

 广东瀚诚律师事务所  詹海媚
 
最近,我们一位客户遇到这样一个问题,他将一间房屋出租给一位自然人用于办公经营,双方签署了一份带有附页内容的房屋租赁合同(以下称“原合同”)。在租赁期间,承租人又将该租赁房屋转租给了次承租人。转租时,出租人、承租人与次承租人共同签署了一份三方协议,约定由次承租人取代承租人的原合同地位,全部承接原合同中承租人所享有的权利义务。后来,为了办理租赁变更登记,这位客户与次承租人又签署了一份租赁办的示范合同,但是并没有将原合同中的附页内容添加进去。现在次承租人欠租,也联系不上了,而他还有些遗留物放置在租赁房屋里。遇到这种情况,这位客户就提出了疑问:第一,我能否解除合同?第二,解除合同后,我能不能依据原合同附页中的约定,清理次承租人的遗留物,并向其追索双倍房屋占用费?以下,笔者将针对客户的问题逐一分析。
 

一、能否解除合同?

《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。而在出租人与次承租人签订的租赁办示范合同中有约定,次承租人如若拖欠租金逾期超过30天,则视为其不履行合同,出租人有权解除合同。该合同条款明确赋予了出租人在一定条件下享有单方解除权。因此,在次承租人欠租超过30天,并且联系不上的情况下,出租人可以行使单方解除权解除合同。
 
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由此可见,解除权属于形成权,无需经过对方当事人同意,只需解除权人的单方意思表示,即可发生解除合同的法律效果。因此,出租人在主张解除合同时,应当及时通知次承租人。在联系不上次承租人的情况下,出租人只需要按照合同约定的送达地址发送通知即视为送达;在约定送达地址不明或者没有约定送达地址时,出租人应当尽可能穷尽送达方式及送达地址,比如邮寄至其户籍地、经常住所地或者电子送达等等。
 


二、解除合同后,能不能依据原合同附页中的规定,清理次承租人的遗留物,并且向其追索双倍房屋占用费?

客户的担心在于,他与次承租人在办理租赁备案时签订的示范版租赁合同不包含对次承租人遗留物品处理的约定,而这份合同既是签订在后的合同,又是通过租赁备案的形式公示的合同,会不会导致他依据前合同所享有的处理遗留物品的权利不再存在?笔者认为这种担心是没有必要的。出租人、承租人与次承租人三方在平等、自愿的条件下签订了三方协议。租赁备案协议虽然签订在后,但没有约定废除三方协议。所以三方协议对双方仍然有效。所以,三方协议与租赁备案协议共同构成了出租人与次承租人之间的权利义务关系,两份协议同时有效。三方协议中明确约定由次承租人取代承租人的原合同地位,全部承接原合同中承租人所享有的权利以及所承担的义务。这就意味着次承租人自愿受原合同所有条款的约束,当然也包含原合同附页中的条款内容。而原合同附页条款中有约定,原合同终止履行的,次承租人应当及时搬离租赁房屋。逾期未搬离的,应当向出租人支付双倍房屋占用费。在其搬离房屋后,仍遗留有部分物品的,视为次承租人的遗弃物,出租人可自行处置。据此,出租人可以清理次承租人的遗留物,并向其追索双倍房屋占用费。
 
综上,我们给客户的建议是,在次承租人不履行房屋租赁合同,拖欠房租的情况下,出租人可以依据合同约定,及时通知次承租人解除合同,并且要求其限期搬离租赁房屋。对于逾期未搬离的,可以向其追索双倍房屋占用费。对于其遗留在租赁房屋中的物品,可以自行清理处置。
 

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