不定期租赁中双方均可以随时提出解除合同
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  顾问单位来电话咨询，他们的两间厂房出租给客户。去年租期届满后没有签订新的合同，但对方没有搬走，也一直在交租。今年年初他们决定涨租金，对方也同意了。春节以来都是按照新的租金标准支付租金。但刚刚他们收到客户的通知，说下个月要搬走。他们认为客户违反了合同，因为合同约定未到期退租要提前三个月通知。所以来电问我们，能不能没收对方的两个月租赁保证金？
  答案是不能。这个问题在法律上比较简单。这是一个不定期租赁。作为不定期租赁，承租人和出租人均有权随时提出终止合同。合同法第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第232条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
  顾问单位在去年租期届满后没有与租户续签合同，双方通过继续使用和交租构成了新的合意，但这个合意中只包含了出租与承租的合意，没有关于租期的合意。虽然后来双方就租金标准又达成了新的合意，也只包含了新的租金标准，仍然没有租期的约定。所以双方之间的合同是一个典型的不定期租赁。没有证据显示双方就租期有过任何新的约定，也不能从双方的履行合同的行为中推断出他们对租期有新的意思表示一致。
  顾问单位提出，双方继续履行合同的行为是否可以认为双方继续延续原合同的内容？也就是说，双方同意按照原合同的内容继续履行？答案是否定的。依据就在于合同法第236条的规定。笔者曾经办理的另一个案件可以作为一个反例，说明何种情况下可以视为“双方同意按照原合同的内容继续履行”。在该案中，A公司与B公司签订的合同期限是一年，期限届满后双方没有签订新的合同，但A公司继续向B公司交费，B公司也予以接受。双方这一合作持续了接近十年。到前年时，B公司要求提价，A公司不同意。B公司于是通知A公司终止履行。双方为此诉至法院。B公司认为，双方在合同期限届满之后没有续签合同，所以没有明确的合同期限。B公司有权随时解除合同，终止合作。A公司则提出，双方签订的第一期书面合同中有一条规定，“协议有效期从2008年10月31日开始，到2009年10月30日止。如到期双方无异议，则以一个自然年度为单位自动续期。”据此，每次的顺延均以一个自然年度为单位。A公司的意见是正确的，并最终得到了法院的支持。这个案件与顾问单位的情形不同。在A公司与B公司的纠纷之中，双方对于合同期限有明确的约定，即每次自动续期以一个自然年度为单位。所以双方之间不是不定期合同，其期限是明确的，双方对此达成了合意。
  综上，我们给顾问单位的答复是，租户有权要求搬走，如果租户没有其他违约情形，不能没收其租赁保证金。建议今后在租赁合同中增加自动续期的条款，明确约定自动续期的合同期限。