这个房产如何办理过户
广东瀚诚律师事务所 刘海峰律师
某客户从他人处购得一栋旧房，很老，是上世纪八十年代的房子。中间一直没有跟随政策变动办理相关变更、补证等手续，虽然有当时的房产证，但能否办证也不确定。
我看了一下，这是一本广东省的房产证，名称是《房屋所有权证》，证号是“粤房字第XXXXXX号”，盖的是“广东省人民政府房屋所有权证专用章”。填发机关加盖的公章是“宝安县建设委员会房管科”，填发日期是“一九八八年八月XX日”。这样的房产证现在已经没有了。自2015年国务院《不动产登记暂行条例》实施以来，逐渐就没有《房屋所有权证》，而是发放不动产权属证书。而在深圳，自1993年《深圳经济特区房地产登记条例》实施以来，就实行房地合一制度，不会核发单独的房屋所有权证。当土地上没有建筑物时，发放土地证；地上建筑物建成后，收回土地证，发放建筑物所有权证。土地证或建筑物所有权证的名称都是“房地产证”，不在名称上区分土地使用权证或房屋所有权证。针对建筑物发放的房地产证，其中既包含土地权利，也包含地上建筑物的权利。
虽然深圳自1993年以来就实行了房地合一的不动产登记制度，但实践中存在大量的不符合《深圳经济特区房地产登记条例》的建筑物，它们也存在种种不符合《深圳经济特区土地使用权出让条例》《深圳经济特区房地产转让条例》《深圳经济特区规划土地监察条例》等特区法规的情形。为了加强管理、妥善处理历史遗留问题，深圳市委、深圳市人大、深圳市政府发布个多个有关这方面的法规、规范性文件。其中，深圳市政府于2004年11月12日发布《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号，下称 “市政府193号文”）与本案的房产有关。该规定对于深圳特区历史上的各种不符合《深圳经济特区房地产登记条例》的建筑物的登记情况做了分门别类的处理规定。其第五条规定：“已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。”但是显然，业主没有依据该规定及时办理换发房地产权证的手续。如果他此时向不动产登记部门申请办理转移登记，不动产登记部门有可能无法为其办理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第七条、第三十五条的规定，业主如要申请转移登记，该房产应已经办理过土地使用权登记和首次登记。而业主仅有房屋所有权证，不能确认土地使用权是否已办理过登记。而如果没有办理过土地使用权登记，现有的房屋所有权证是否属于《深圳经济特区房地产登记条例》意义上的首次登记，该条例没有给出清晰的答案。
虽然如此，该房产却不属于不可办证的类型。根据深圳市人大常委会2002年颁布的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”），只有四种情况不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。除此之外，其他情况均可以通过申报、查处、罚款、补缴土地出让金、补办用地手续、补办规划手续等方式对产权予以确认。深圳市政府2010年发布《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号，以下称“市政府66号文”）也做了类似规定。该意见第五条规定，“除下列情形以外的房地产，规划主管部门应当予以现状确认：1．非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；2．占用基本农田的；3．占用一级水源保护区用地的；4．占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。”市政府66号文比两规的做法更彻底，两规要求的是对于四种除外情形不予确认产权，市政府66号文则是要求对于四种除外情形之外的其他情况，应予以现状确认。
上述规定是针对历史遗留违法建筑的，本案房产则属于历史上的合法建筑，领取了政府部门颁发的房屋所有权证。根据“举重以明轻”的原则，违法建筑都可确认产权，合法建筑更应该可以确认产权。
当然，本案房产是否能够直接办理产权登记则需进一步调查才能判断。业主可先向不动产登记部门查询该房产的历史登记情况，如果查出来没有办理土地使用权登记，可申请补办土地权属手续；如果没有办理首次登记，可申请办理首次登记。在补办完毕这些手续后再办理过户登记事宜。
这个房产如何办理过户 
