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如何处置承租人违约退租所遗留的物品？
广东瀚诚律师事务所 陈文豪
近日，有客户称她的房屋租赁给了一家公司，但该承租人长期拖欠租金及水电费，且该公司的全部工作人员都已经撤离了租赁房屋，仅留下部分物品及货物在租赁房屋中，除了追讨拖欠的租金及水电费以外，客户也想尽快清理租赁房屋中的遗留物以便将租赁房屋继续出租给下一位承租人，便来咨询我：现场所遗留的物品可否随意处置？
不管是出租人有意留置的相关物品，还是承租人撤场时所遗留的物品，对于其如何处置的问题，目前法律上并未有明确的规定。但是过去有案例指出，如何处置现场的遗留物，可以看租赁合同中是否有明确的约定。通常情况下，双方签订的《租赁合同》中若有明确约定在合同终止之后如何处置遗留物品的话，可从其约定，例如“合同终止后，逾期不搬离或不返还租赁房屋的，出租人有权自行处置承租人遗留于租赁房屋内的一切物品且无须作任何赔偿”，“租赁合同到期后，承租人应当及时清理遗留的物品，如果超过一定时间未能及时清理，承租人放弃所遗留的物品的所有权，所遗留的物品的所有权归出租方所有，任由出租方自行处置”等。如果合同中有上述的相关条款，出租人可以在送达解除租赁合同通知书后，给予承租人一定期限搬离租赁房屋，若承租人超过期限仍未搬离的，承租人便可以自行处置租赁房屋中的遗留物。但是需要注意的是，承租人应当做好证据保留，比如通过公证程序，对清理房屋的过程进行公证，或者邀请律师作见证，做好相应的物品清点及记录工作，并且应全程录像，保留证据，防范纠纷。
若双方在租赁合同中对此并未约定的，出租人切记不可随意处置承租人所遗留的物品，以免遭到承租人起诉要求赔偿。司法实践中，一般是通过法院查封或扣押财产，或者采取公证提存、律师见证的方式进行处置，除此之外，出租人是否可以在未有合同约定的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第二百三十条及第二百三十一条的规定，以留置权的方式，变卖承租人的遗留物来补偿自己的租金呢？对此，法院对于是否构成留置权的重点在于出租人是否对遗留物合法占有。合法占有的前提是占有需有法律上的依据或原因，一是基于法律行为通过交付而发生的占有；二是基于法律对事实占有的直接规定。在过去的案例中，大部分法院的判决都不认为出租人对承租人的遗留物为合法占有，因此，在合同没有约定的情况下，出租人并不能以留置权的方式变卖承租人的遗留物。
无论哪种方式，出租人都应当将遗留物品进行认真清点并做好相关笔录，全程拍照录像留作证据，妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单，由此防范承租人的抗辩甚至是起诉赔偿等情形，达到合法处置遗留物品，并将其变卖补偿的目的。至于可能发生的提存、保管等费用，出租人可另案起诉要求赔偿，本文不作展开分析。
综上，我们建议双方可事先协商并在合同中就上述问题的处理进行约定，由此可减少许多不必要的麻烦，减少讼累。
