承租人对外整租法律问题分析
广东瀚诚律师事务所 王卓新律师
有一位朋友前来咨询这样一个问题，此前他的一间物业出租给一个自然人用于办公经营，租赁期间双方并未发生任何纠纷，合作算是愉快。但是，最近他发现出租物业里头实际办公人员并非原先的承租人，后经询问得知，原先的承租人在未经其同意的情况下将租赁物业整体转租给了第三人，由承租人居中收租后向我朋友每月按原先的约定缴纳租金。我朋友对此十分惶恐，问我该怎么办？
此类案件在实务中经常被定为“房屋租赁合同纠纷”，笔者曾接触过这样一类案件[（2017）粤0303民初20576号、（2018）粤03民终3497号]，最终，罗湖法院与深圳中院均认定该“店铺转让”行为属于转租性质，并按照转租相关的法律规定作出了生效判决。
实际上，根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”对于此类案件，基本上可分为如下两种情况分析：
一种是转租行为经出租人同意的情况下，那承租人与第三人之间的转租合同合法有效。在此种情况下，承租人与第三人之间关于转让物业内的承租人自有物品及转租约定，只要不违反法律法规的强制性规定（如承租期限不得超过原租赁合同约定的期限等），则可由承租人与第三人自行约定。一般情况下，若承租人转让后未从第三人所缴纳的租金中获利的，承租人会更倾向于在转让后直接退出与出租人之间的租赁关系，改由出租人与第三人重新签订租赁合同，这样可免除自身的法律风险。但是，由于在租赁关系中，出租人一般除了考虑租金之外，还会结合承租人的品行、爱好、个性等方面作为承租人履约能力的判断依据，因此，出租人一般不会直接放弃与承租人签订的租赁合同。这在租赁物业中就会形成出租人、承租人与次承租人三者的法律关系。但是，若第三人同意支付的租金高于原租赁合同约定的租金标准时，出租人一般也会选择以新的承租条件重新签订租赁合同。届时，承租人可退出原租赁法律关系，除非出租人坚持要求承租人对第三人履行租赁合同承担连带保证责任。
另一种是转租行为未经出租人同意的情况下，那承租人与第三人之间的转租合同的效力还需要以出租人的追认作为生效要件。虽然出租人无权限制承租人转让租赁物业内属于承租人所有的物品，但是，倘若出租人不同意承租人对外转租，那承租人与第三人的转租合同将会被认定为无效合同。此举必然会影响承租人与第三人之间的转让法律关系。不过，出租人对转租提出异议或者要求认定转租合同无效并非是无期限的，而是按照现行司法解释的规定仅有六个月的法定期限。若六个月期限届满后，该法定权利将会归于消灭。因此，对出租人而言，在知道或者应当知道转租事由之日起六个月内，应当合理地使用该法定权利与承租人、第三人进行沟通，形成对己方更加有利的法律结果。
综上，我给朋友提的建议是合理利用六个月的法定期限，可选择告知承租人不同意其转租的行为，以此来减少转租可能带来的法律风险，也可在认真考虑自身利益的情况下，将追认转租合同有效作为重新与承租人签订新租赁合同的条件，或者直接与第三人签订租赁合同。
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